房产中介吃差价涉嫌违法 警惕“上下通吃”陷阱

房产中介吃差价涉嫌违法 警惕“上下通吃”陷阱！俞女士和余先生在出售闵行区一套房产时遭遇了中介的“套路”。他们委托中介出售房产，最终发现中介分别与买卖双方签订了不同性质的协议，导致房子的实际售价出现了26万元的差价。中介为了掩盖这一行为，不仅使用了不同的“话术”，还分饰两角，在与上下家接触时使用了不同的主体。房产中介吃差价涉嫌违法 警惕“上下通吃”陷阱！

俞女士的房子位于闵行区鹤北二街坊，登记在她母亲周女士名下。去年年中，小区西门口的“好年华”中介多次劝说俞女士降价，最终将挂牌价从200万元降至150万元。今年2月7日，中介声称有买家确定要房，并约俞女士见面签署协议。经过一番讨价还价，俞女士同意以150万元成交，并与中介签订了“托底协议”。协议中称扣除1万元中介佣金后，俞女士实际到手149万元，并约定若实际成交价格高于保底成交价，溢价部分作为中介独家委托服务报酬。

买家余先生则经历了另一个版本。他看中这套房子后，尽管反复要求降价，但中介坚称卖家坚守底价176万元。余先生最终同意176万元的交易价格，并与中介签订了“居间协议”，同时与卖家签订“房地产买卖协议”。为了不让买卖双方见面，中介在协议上写的是“胡某代”的字样，而非由俞女士的母亲亲自签署。

3月6日，中介约上下家前往闵行区房地产交易中心操作过户，俞女士这才见到了余先生。当天，两名中介工作人员尽量不让双方单独交流，并催促双方尽快签名。网签结束后，双方才得知房子的实际售价为150万元，余先生感到愤怒，但已无法挽回。中介也不再回避买卖之间存在差价。

根据《民法典》第九百六十二条规定，中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。《房地产经纪管理办法》也明确禁止中介对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价的行为。俞女士和余先生认为，“好年华”的操作是法规明确禁止的“吃差价”行为。

为了避免被坐实“吃差价”，中介在操作时动了不少脑筋。在与上下家分别签订“托底”和“居间”协议时，中介使用了不同的身份。居间协议上，居间方是“好年华”中介，但在“托底”协议中，乙方是一家名为“芳蕴”的中介。胡某解释说“芳蕴”和“好年华”实际是一家，但在纸面上，操作买卖双方的是两家不同的中介，差价产生于中介之间。

在完成首笔房款转账后，中介还要求和俞女士、余先生签订一份“补充协议”，明确余先生在支付尾款时需要将其中的26万元单独转给中介方，而不是给买方。俞女士调阅了网签合同，发现写入网签合同的价格是150万元。

业内人士指出，中介的操作仍然有多个“漏洞”。买家余先生签订的居间协议中约定房价是176万元，而网签合同中又写着150万元，这已构成典型的“阴阳合同”。而在卖家俞女士这边，使用“托底”协议取代居间协议，操作是否合规也值得商榷。

上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，中介用两个不同的公司来操作，其实是想把买卖交易分割，规避监管。但本质上还是一笔交易，中间形成了两个不同价格，违背了房价要统一的原则。一笔交易出现了价格不一样的阴阳合同，也违反了中介公司的基本规范。

法院的判例也支持这一点。2023年4月，上海二中院审理的一起案件中，中介以“订购协议”形式先从卖家处购得房屋，并约定中介可以“转卖”取得溢价，最终中介加价7万元售出。法院审理认为，该模式属于中介公司“吃差价”行为，违背了中介人的如实报告义务，造成了购房人的损失。最终法院二审判令中介公司向买方赔偿7万元。

房地产交易热度回升，市民在操作房屋买卖时要留心，遇到中介不让买卖双方见面谈价格的情况时就要警惕，同时应尽量选择正规中介来提供服务。如果发生类似问题，市民可就中介违规行为向房管部门进行投诉举报，以维护自身合法权益。