批量抄底大城市老破小 馅饼还是陷阱 租售比成关键
一位李先生在过去一年里购买了天津的7套“老破小”房产，总花费350万元，全部使用自有现金。这些房产每月租金总额为1.5万元，租售比最高达到6%，平均约为5%。另一位成都女性买家也因购入8套总价330万元的“老破小”而在社交媒体上走红，其月租金总额为2.1万元。
随着“老破小”行情走火，成都、天津等强二线城市出现了一批“抄底”人群，他们的核心逻辑是看中“老破小”的高租售比。例如，李先生表示，他购买的房子通常比市场价便宜10%，且多为全款交易。他以50万元在天津核心区买了一套两室的“老破小”，月租金2000元，租售比为4.8%，每月都有稳定的现金流收入。他还看好长期房价上涨潜力，认为将来合适时机可以卖掉。
成都那位女性买家则选择总价在30万至40万元之间、租售比超过5%的“老破小”。她购入的8套房产总价330万元，贷款220万元，月租金总额2.1万元，不仅覆盖了月供1.4万元，还能留下近10%的利润。
实际上，“老破小”行情从去年就开始启动。上海中原地产资深分析师卢文曦分析称，这轮房价调整中，“老破小”成为降价主力，部分房源甚至超跌，以价换量促使交易达成。数据显示，北京和上海总价300万元以下的二手房成交占比显著提升。2月份，京沪二手房房价指数环比上涨，进一步加速了买家入市心态。
多重因素导致“老破小”受到追捧。一方面，房价已回落至2015年左右水平，首付比例下调至15%，房贷利率处于历史低位；另一方面，地方政府收储政策提振市场信心，房价止跌或上涨预期开始形成。此外，租售比逐渐超越固定存款收益率，房产作为生息资产的配置价值显现。
租售比正在成为“老破小”交易中的关键词。一名上海中介算了一笔账，一套静安区彭浦板块的一室户“老破小”，总价99万元，月租金3000元，租售比达3.6%，高于银行存款利率。从多数城市来看，住宅租售比已超过2%，部分案例甚至实现“以租养贷”。
不过，业内专家提醒，批量“抄底”老破小仍需谨慎。除了考虑租售比，还要关注资金成本、租金水平、能否顺利出租及空置期成本等。如果贷款买房，还需考虑房贷成本。此外，未来房价温和上涨可能是大趋势，投机性需求减少，自住需求相对稳定，投资者需要综合考虑多种因素。
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