万科2025年营收2334亿 业绩承压亏损扩大

3月31日晚间，万科发布了2025年年度报告。财报显示，公司全年营业收入为2334.3亿元，同比下滑32.0%；归母净利润亏损885.6亿元，亏损额同比扩大78.98%；合同销售金额1340.6亿元，同比下降45.5%；全年完成超11.7万套房屋的交付工作。

在年报《致股东》部分，万科管理层表示，2025年公司受多重因素影响，经营业绩远未达预期，亏损额较前一年进一步扩大。管理层向股东致以歉意，并指出要化解过往“高负债、高周转、高杠杆”发展模式所形成的负担和问题仍需时日。

尽管业绩深陷亏损，但过去一年万科在风险化解方面取得进展。通过存量资源盘活、大宗资产交易与大股东深圳地铁集团的资金支持，万科全年完成332.1亿元公开债务偿付，累计盘活货值338.5亿元。自去年11月起，公司已陆续启动三笔公开债的展期协商并获得通过。

从收入结构看，房地产开发业务作为核心板块，全年贡献收入1906.5亿元，同比减少36.7%，占比81.7%；物业服务收入相对稳健，贡献营收355.2亿元，同比增长7.2%，占比15.2%。销售端压力显著，实现销售面积1025万平方米，销售金额1340.6亿元，同比降幅均超四成。

对于业绩亏损，万科在财报中解释称，一是房地产开发项目结算规模显著下降，毛利率低；二是新增计提了信用减值和资产减值，合计达219.3亿元，同比大增205.9%；三是部分经营性业务扣除折旧摊销后整体亏损，以及部分非主业财务投资亏损；四是部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。

财务方面，截至2025年末，万科有息负债合计3584.8亿元，其中一年内到期的有息负债1605.6亿元，占比44.8%。公司持有货币资金672.4亿元，较年初有所下降。净负债率升至123.5%，资产负债率为76.9%。全年经营活动产生的现金流量净额为-9.9亿元，筹资活动现金净流出249.2亿元，反映出较大的流动性压力。

面对债务压力，大股东深圳地铁集团持续提供关键支持，累计向万科提供股东借款335.2亿元，借款利率和抵质押率优于市场惯例水平。2025年11月起，万科陆续就两笔中期票据及一笔公司债启动展期协商程序，相关展期议案已获得债券持有人会议表决通过。

在投资者交流会上，万科管理层对公司当前的债务形势进行了评估，承认历史上未能及时摆脱“高负债、高周转、高杠杆”的扩张惯性，导致了多方面的挑战。对于2026年的偿债安排，年内仍有到期公开债合计146.8亿元，其中4月至7月为偿债高峰期，集中到期债务约112.7亿元。万科表示将秉持坦诚务实的态度与债权人沟通，恳请各方继续给予理解和支持。

除了依靠大股东输血，万科也在积极自救。在资产盘活方面，全年完成大宗资产交易31宗，涵盖办公、商业、公寓、酒店等领域，合计签约金额113亿元，实现盘活回款57.5亿元。通过存量资源盘活，新增和优化产能338.5亿元。

与传统开发业务下滑形成对比，万科的经营服务业务保持增长态势。2025年，该类业务全口径收入580.1亿元，占总营收比例进一步提升。具体来看，万物云实现营业收入373.6亿元，同比增长2.5%；长租公寓业务“泊寓”运营管理27.02万间，出租率95.4%；商业开发与运营方面，印力管理的商业项目整体出租率94.5%；物流仓储业务实现营业收入42.8亿元，同比增长8.0%。

在融资端，万科全年新增融资和再融资280亿元（不含股东借款），存量融资的综合成本为3.02%，较上年末下降85个基点。不过，存货结构仍对万科构成压力，截至2025年末，万科存货金额为3737.4亿元，其中已完工开发产品（现房）1144.5亿元，占比30.6%。

面对2026年，万科提出将聚焦“化险”和“发展”两大主题。一方面，坚定推进城市与业务聚焦，坚决退出发展前景不佳的城市和业务；另一方面，持续提升产品与服务能力，探索业务模式创新，面向优质企业客户提供全周期、全链条不动产运营服务。在科技赋能方面，万科计划全面推动AI技术在不动产开发运营各环节的应用，加快构建大会员体系及企业态客户系统，实现精准获客。

谈及估值提升的问题，万科管理层坦言，2025年初至今股价表现不尽如人意，未能给投资者创造理想的回报。未来将继续推动与公司战略协同度较低的业务及资产剥离，进一步优化现金流与资产负债结构。