楼市风向：楼市这剂“强心针”，已开始发挥“药效”

进入马年，由“沪七条”拉开序幕的这轮刺激行动，已经初见成效。自2月25日上海发布楼市新政后，申城房地产市场尤其是二手房热度方面，回暖的信号逐渐明显。网上房地产数据显示，“沪七条”落地的首个周末，二手房就取得单日成交量破千的成绩；新政后第二个周末不仅两天的成交量双双破千，而且2503套网签量也创下2025年4月以来的周末最高值。

楼市新政叠加“小阳春”传统行情的影响，市场逐步向好变化。除了购房需求加速释放，置业者和房东的信心也都呈现改善的趋势。

上海推出多项重磅优化，激活楼市作为2026年以来因城施策的典型代表，上海此番发布的楼市新政，刺激力度之大实属少见。

一方面，申城通过“沪七条”对非沪籍购房群体的限购政策大幅松绑，外地单身和家庭在外环内购房的门槛进一步调低。非沪籍买首套的社保或个税缴纳年限从3年调整为1年，缴纳满3年还可额外多一张“房票”，这为外环内的新房和二手房提供一大批符合购房条件的刚需和改善客群。

另一方面，“沪七条”还将居住证的持证群体纳入优化范围，居住证满五年无需社保或个税证明就可以买一套，这让上海楼市多出一批潜在客户。

第三，在响应公积金制度改革方面，申城今年推出的楼市新政也有不少看点。尤其对于多子女家庭，和购买新建绿色建筑住房的，贷款额度上都给予了很大的照顾。而且，公积金贷款住房套数的认定也进行了优化。

调整后，关于公积金最高贷款额度：

（一）首套住房。个人公积金最高贷款额度调整为120万元（含补充公积金），家庭公积金最高贷款额度调整为240万元（含补充公积金）。（二）二套住房。个人公积金最高贷款额度调整为100万元（含补充公积金），家庭公积金最高贷款额度调整为200万元（含补充公积金）。多子女家庭购买首套及二套住房的，公积金最高贷款额度均可上浮20%。购买二星级及以上新建绿色建筑住房，公积金最高贷款额度上浮15%。同时符合以上两种情形的，公积金最高贷款额度上浮35%。

关于公积金贷款中住房套数的认定：

在沪无住房或仅有一套住房的本市缴存人家庭，当前公积金贷款已结清且符合其他贷款条件的，再次购房时可申请公积金贷款。其中，家庭名下在上海无住房的，认定为首套住房；家庭名下在上海已有一套住房的，认定为第二套住房。

截至目前，上海推出楼市新政已有两周，从成交量、找房热度、观望情绪等趋势来看，提振效果已经初步显现，二手房进入回暖通道。在二手房成交方面，网上房地产监测数据显示，2月25日-3月9日上海全市二手房总签约量破万套，日均成交量达782套之多。其中，仅上周末（3月7日与3月8日）就贡献了2503套的成交量。这个成交水平，为2025年4月以来的周末最高。而3月7日1324的成交量，也创下25年5月以来的单日最高。

与此同时，上海二手房的在线找房热度、二手房观望指数等，新政发布后都发生了积极变化。58安居客研究院独家数据显示，今年3月上海二手房的找房热度指数为68.2，已达到2025年3月以来的最高值；二手房观望指数降至65.4，创下去年5月以来的最低水平。受此影响，房东的调价心态也在调整。据58安居客研究院监测，3月份上海房东的调价指数已达到2025年5月以来的最高值。（注：调价指数低于50%则价格整体下调，反之则上调；数值增长仅意味着下调的幅度在收敛）

作为一线城市，上海进一步调整和优化调控政策，释放的信号意义极强。此举不仅有助于区域楼市率先企稳，还将改善其他城市购房者对后市的预期，缓解观望情绪。我们以苏州为例，3月份主城区二手房的在线找房热度指数为71.3，这是2025年3月以来的最高水平；当地二手房的观望指数，则降至去年6月以来的最低值。

稳楼市方向明确，更多利好将落地

值得注意的是，今年着力稳定房地产市场，上海只是给各地打了个样。根据3月重磅会议释放的信息，未来国家层面将有更多利好落地。一是因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房用作保障性住房。与此前的政府工作报告相比，今年收储工作强调“鼓励”，后续势必在此发力。据财政部透露，2026年为更大力度扩内需、稳增长、促转型，将新增地方政府专项债券4.4万亿元。

二是央行降息，进一步降低增量和存量房贷的负担。3月6日的民生主题发布会上，央行行长再次明确表态，2026年继续实施好适度宽松的货币政策，将灵活高效地运用降准降息等多种货币政策工具。三是在构建房地产发展新模式下，相关基础制度和配套政策建设进一步完善。商品房销售上，将推进现房销售制，实现“所见即所得”，从根本上防范交付风险。另据最新消息，2026年国家还会加强重点领域、新兴领域、涉外领域立法，着力提高立法质量，已明确将修改城市房地产管理法等。

四是今年的政府工作报告明确，将加强初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求。除了提高公积金贷款额度，还可以通过现金补贴、房贷贴息、税费减免等来支持保障群体的购房需求。可以预见的是，今年买房不仅门槛更低、成本更少、优惠更多，置业环境也将更显友好。